En almen bolig er en lejebolig, der ejes af en almen boligforening eller selskab. De fleste boliger udlejes via ventelister gennem boligforeningerne. Nogle boliger kan dog være forbeholdt grupper med særlige behov.
Almene boligforeninger er underlagt en række regler og krav med hensyn til drift og beboerindflydelse. Det er hermed også beboerne, der træffer mange af de væsentlige beslutninger vedrørende deres boligafdeling.
I Middelfart Kommune er der fire boligforeninger, hvor du som borger kan være medlem af. Du kan på foreningernes hjemmeside læse mere om lejemålene, opskrivning på venteliste m.m.
Boligforeningerne er:
Kommunerne og boligforeningerne skal føre en styringsdialog i form af regelmæssige møder om boligorganisationens virksomhed, herunder om udviklingen i de enkelte boligområder. Jf. Lov om almene boliger §164 stk. 2 skal referaterne fremgå af kommunens hjemmeside.
Mødedeltagere: Britt Kielstrup Hansen; Stefanie Walchinsky, Simon Klejs Gren fra Civica og Lone Damgaard fra Middelfart Kommune
Civica arbejder/har arbejdet
Civica blev præsenteret for kommunens seniorboligstrategi, hvordan strategien er blevet til, hvor seniorer ønsker at bo, og hvilke boligbehov vi ser ind i som kommune.
Overhovedet er det indsendte materiale velbeskrevet, hvilket giver Middelfart Kommune en bedre kontekst, når der læses ind i materialet.
Hvis I selv skulle pege på de to vigtigste effektiviserings- eller udviklingsområder de kommende 2- 3 år, hvad ville det så være?
Henlæggelsesstrategien skulle gerne være med til at opbygge henlæggelserne i afdelinger og derved mindske det fremtidige lånebehov til større renoverings- og vedligeholdelsesprojekter.
Herudover har nye regler for boligselskabers kapitalforvaltning ført til et bedre afkast, som kan komme henlæggelserne i de enkelte afdelinger til gode.
Af større vedligeholdelsesarbejder for det kommende år kommer bl.a.:
Øvrige afdelinger:
I Middelfart Kommune har man et ønske om at borgere på plejehjem og bosteder bliver i egen bolig under en hændelse fx et strømnedbrud. Middelfart Kommune er i proces med hvordan løses udfordringen med at skaffe strøm til lys og varme, herudover hvordan sikker vi vand og mad til sårbare borgere i 3 døgn
Civica har ligeledes arbejdet med beredskab som tema både ift. afdelingsbestyrelser og medarbejdere.
Ift. beboere er der på afholdte formandsmøder og på Civicas hjemmeside informeret omkring hvordan man i afdelingen selv kan arbejde med beredskab samt kan hjælpe hinanden under en hændelse.
Middelfart har stadig svært ved at finde billige boliger til fx ukrainere. Civica oplever at kommunen siger nej til ¼ dels boligerne – måske fordi de er dyre- Lone undersøger.
Middelfart Spildevand har man med effekt fra 1. januar 2027 besluttet ikke længere at sende individuelle opkrævninger til beboeren, men blot at sende regningen direkte til bygningsejer, dvs. Civica.
Derefter er det op til Civica selv at opkræve beløbet hos de enkelte beboere. Ændringen omfatter ca. 250 lejemål i Middelfart. Spildevandsafledning opkræves i Middelfart 2 gange årligt og Civica er ved at undersøge, om denne opkrævning blot kan pålægges næstkommende huslejeopkrævning 2 gange om året eller om det vil være lovpligtigt at udarbejde et forbrugsregnskab for hver beboer og derfor opkræve et acontobeløb. Derudover vil Civica skulle lave en opgørelse i forbindelse med fraflytning.
Hvis det er lovligt blot at påføre opkrævningen fra Middelfart Spildevand på huslejeopkrævningen vil ændringen kunne gennemføres uden større tidsbyrde, men hvis det derimod kræver individuelle forbrugsregnskaber, vil ressourceforbruget være et andet og der vil antageligvis skulle opkræves et gebyr i afdelingen på lige fod med f.eks. fordelingsregnskaber for varme, vand eller el.
Den endelige model bliver varslet beboerne så snart den er kendt, men vil medføre en meromkostning for beboerne, hvis det bliver nødvendigt at lave individuelle forbrugsregnskaber.
Mødedeltagere: Jacob Michaelsen, Henrik Max Rasmussen, Jacob Larsen fra FAB og Lone Damgaard fra Middelfart Kommune
Det er et politisk ønske om at få etableret et alment bofællesskab i Båring. Det kræver en lokalplan for området. Der er tale om et større område, hvor Middelfart Kommune og privat investor er ejere. Planafdelingen er i færd med at få lagt sidste hånd på lokalplanen, inden den skal i høring. FAB har haft en dialog med 5E om at lave en delegeret bygherremodel i forhold til opførelse af det almene bofællesskab.
Det er aftalt, at der hurtigst muligt skal afholdes et møde mellem FAB, 5E’s arkitekt på projektet og Middelfart Kommune mhp. sidste input og placering i forhold til lokalplan
Endelig vedtaget lokalplan forventes marts 2027.
Egebo plejehjem har et ønske om yderligere to rickshawcykler til beboerne og FAB er indstillet på at kunne finde en løsning på opbevaring, men det kræver at både FAB og Middelfart Kommune få ryddet godt op i skurerne mhp. om det alene kan få det til at lykkes.
FAB blev præsenteret for kommunens seniorboligstrategi, hvordan strategien er blevet til, hvor seniorer ønsker at bo, og hvilke boligbehov vi ser ind i som kommune.
I Middelfart Kommune har vi prioriteret, at borgere skal blive i eget hjem på vores egne plejehjem og bosteder. Og pt. forsøger ejendomscentret at se ind i nedlukning på 3 døgn – hvordan skaffer vi strøm og varme herunder indkøb af semimobile nødgeneratorer og el-radiatorer. Lovgivningen er ikke hel klar, der er plads til fortolkning i forhold til, hvordan udgifterne skal håndteres. Der blev drøftet behov for godt samarbejde og kommunikation med FAB, når hjemlen er på plads.
Nedslagspunkter fra dokumentationspakken.
Revisor har haft et ønske om en mere formaliseret budgetopfølgning, hvilket har resulteret i, at FAB har udviklet et ekstra afrapporteringsværktøj i form af en ”forbrugs/budgetfolder” som benyttes i alle driftscentre.
I forhold til Landsbyggefondens tvillingeværktøj ligger afd. 52 Båring/Strib lidt højt, når det gælder renholdelse, hvilket skyldes sammensætning af de fire byggeafsnit og forholdsvist meget grønt at vedligeholde. Det samme gør sig gældende i seniorbofællesskabet afd. 60.
FAB vægter højt, at deres personale er synlig i afdelingerne.
I det kommende år er der afsat budget til vedligeholdelse på konto 116 i flere afdelinger til at gå fra opvarmningsformen gas til fjernvarme.
Der har været udgifter til akut kloakering i afd. 53, desuden har afd. 53 henlagt midler til nye hække.
Generelt arbejder driftscentrene løbende med effektivisering.
Det blev aftalt, at personer fra FAB og Middelfart Kommune sætter sig sammen for at drøfte og se på arbejdsgangen omkring udflytning af bolig, til boligen er klar til ny lejer på Egebo plejehjem.
Mødedeltager: Alex Gren (Boligforeningen Lillebælt), Line Klelund Højsgaard (Boligkontoret Danmark) og Lone Damgaard (Middelfart Kommune, referent).
Ny Melfarpark på Provstindestien her er skema A indsendt til politisk behandling, der bliver tale 25 seniorboliger. I forbindelse med lokalplanhøringen blev der justeret på projektet i forhold til indkig genér. Boligforeningen Lillebælt vil lave en visualisering af projektet og planlægger et informationsmøde i oktober 2025 om det kommende seniorbofællesskab. Boligforeningen forventer byggestart primo 2026.
Tårupvej i Gelsted, hvor der planlægges med 30 familieboliger som tæt-lavt byggeri, de endelige drøftelser omkring grundkøb er endnu ikke på plads.
De seneste nybyggerier i Føns og Harndrup, her mangler der at blive udlejet 2 boliger i Harndrup.
Observation; Tendensen med, at tonen på sociale medier, mails m.m. er blevet hårdere i forbindelse med drøftelser om husleje- og serviceniveau, kan også findes mellem boligforeninger og afdelingsbestyrelser.
Boligkontorets egenrapport er med til at give et overskuelig og fint overblik over Boligforening Lillebælts økonomi samt status på de enkelte afdelinger.
Planer for udvalgte afdelinger
Afd. 101 (Solvænget) Der er behov for større renovering, der afventes besigtigelse fra Landsbyggefonden vedr. en helhedsplan.
Afd. 107 (Rønnebærhaven, Kirsebærhaven m.fl. Ejby), Ønske om nedrivning af Landbogården
Afd. 111 Brovejen, Det vurderes fortsat løbene på anvisningerne i samarbejde med kommunen, herudover ser man nærmere på en renovering af facaderne.
Effektivitetstal
Afd. 102 Bøgeparken i Nr. Aaby er markeret som en rød afdeling, hvilket betyder kritiske nøgletal 3 år i træk. Der er allerede iværksat tiltag for at forbedre effektiviteten. Boligkontoret vil på baggrund af effektivitetsrapporterne komme med en kort tilbagemelding på afd. 102. Boligkontoret Danmark vil i egenkontrollen for de kommende år vise afdelingernes effektivitetstal over tid. Hvis en afdeling har et effektivitetstal på under 70 tre år i træk, udarbejdes der en handlingsplan i forbindelse med styringsdialogen.
Lejeledighed i %
Der har været en større stigning i % for lejeledighed i nogle afdelinger. I afd. 28 skyldes det, at der har været 2 lejemål, som har stået ledige et ½ år, de er nu udlejet, og fx i afd. 21 en skimmelsag, afd. 30 Nr. Aaby skyldes et dårligt indrettet lejemål.
Lejeledigheden har derfor medført større lejetab i regnskab 2023/2024.
Boligforeningen Lillebælt har løbende fokus på de mindre ting i omgivelserne omkring deres lejemål, som kan være med til forskønne ejendommene, de næste initiativer vil være området Skolevej/Østergade i Nr. Aaby
Henlæggelsesniveauet
Middelfart Kommune bemærker, at I har jeres fokus på fortsat planlagt og periodisk vedligeholdelse, især på de afdelingerne som ikke har henlagt tilstrækkeligt. De 30 års drifts- og vedligeholdelsesplaner er med til at give en vis forståelse for, hvad der bliver prioriteret, og om afdelingen skal ud at skaffe anden finansiering til de større forbedringsarbejder.
I lighed med Odense Kommune kunne Middelfart Kommune overveje muligheden for at benytte i dagstid fælleslokaler i afdelingerne til sundhedsinitiativer i de mere tyndt befolkede områder af kommunen.
Måske der kunne være nyttejobs i boligforeningens regi – den almene sektor - dog skal man være opmærksom på at inddrage fagforeningerne.
Mødedeltagere: Niels Bebe (Boligselskabet ABCD), Claus Olesen, (Boligselskabet ABCD ), Lone Damgaard (Middelfart Kommune og referent), plejehjemsleder Annette Bang Jørgensen deltog i pkt. 1-3 og afd. chef for kvalitet og sammenhæng Mathias Lars Hornbæk deltog i pkt. 4.
Der bliver flere og flere ældre, som har demens på vores plejehjem. Kongshøj plejehjem har fået midler fra en intern demenspulje i Middelfart Kommune til iværksættelse af initiativer, som kommer de demente til gode så som
- demenszone udenfor,
- at døre ikke længere automatisk åbner, når man nærmer sig, men der skal et dørtryk til
- afskærmning, folie på døre etc.
Der findes dog stadig nogle store glasyderdøre, hvor det er aftalt, at Finn fra Servicecenter ABCD sammen med Annette finder idéer til, hvordan man evt. kan sætte to håndtag på disse døre, så de ikke bliver lige så let at åbne samt udgifterne til dette.
I forbindelse med den seneste trivsels- og APV måling er der udfordringer med arbejdsmiljøet når der udføres forflytninger i soveværelserne. Der bliver flere hjælpemidler, større senge pga. større borgere m.m. En drøftelse af mulighed for at rive væggen ned indtil stuen og have nogle skabe på hjul, så man på den måde havde en mere fleksibel vægløsning og dermed fleksibel størrelse på soveværelse.
Domea og Middelfart Kommune har tidligere haft en dialog med Landsbyggefonden om renovering af opholdsarealer i på Kongshøj. Der var lidt usikkerhed om, hvor sagen ”lå” henne. Det blev aftalt, at Claus kontakter Domeas byggeafdeling mhp. at få sat gang i sagen igen og muligheden for at se nærmere på, hvis vi også på sigt skal have et tidssvarende plejehjem om, hvordan kunne en ombygning af lejemålene se ud (fx større soveværelser). Kan det tages med i samme projekt eller er det noget helt nyt.
Drøftelse af det uhensigtsmæssige ved at der kun én gang årligt laves et endeligt forbrugsfordelingsregnskab, og at efterladte derfor ikke kan få afsluttet et dødsbo endeligt. Bestyrelsen i Boligselskabet ABCD er klar over dette og vil på ny tage det op i eget regi og evt. undersøge hvordan gør andre. Det sætter plejehjem og Domea i dårligt lys, da det er svært at forstå for pårørende.
Middelfart Kommunes befolkningsprognose viser, at der bliver flere og flere ældre over 80 år. Og derfor har Middelfart Kommune belyst hvilke dele af vores kommune, hvor det var muligt og giver mest mening at udbygge med ældreboliger. Byrådet har vedtaget en budgetplan for grundkapitalmidler til almene boliger. Budgetplanen går frem til 2029. I den første periode er der afsat grundkapital til udvidelse af ældreboliger på Fænøsund og Rudbækshøj plejehjem. Næste fase er at se på Kongshøj Plejehjem, pt. er det blevet besluttet at rive den gamle del ned i 2025/2026. Herudover blev det drøftet at Middelfart Kommune ikke kun se ind i nybyg af ældreboliger, men også i seniorvenlige boliger i tæt nærhed på vores plejehjem.
Det vil være interessant at se nærmere på at sikre at Kongshøj Plejehjem bliver fremtidssikret evt. i samarbejde med Landsbyggefonden.
Afdelingen består af et seniorbofællesskab på 15 familieboliger på Albuen i Nr. Aaby og 90 ældreboliger beliggende på og ved Kongshøj Plejehjem samt på Fælleshåb.
I lighed med tidligere er der fortsat uoverensstemmelse i antallet af lejemål anført dokumentationspakker og i regnskabsdokumentationen i Landsbyggefonden (LBF). Det er oplyst at Domeas regnskabsafdeling fra næste år får lejemålene korrekt anført. Der er i alt 105 lejemål.
Det fremgår, at den vedhæftede rapport, at afdelingen 8068 vedligeholdelsestilstand vurderes tilfredsstillende, og at der findes en afdelingsbestyrelse.
Af revisionsprotokollat fremgår det,
• at årets driftsresultatet udgør et overskud på tkr. 220 september 2024 efter foretagne henlæggelser og afskrivninger
• at der i afd. 8068 mht. problemer med afstemning af beboerindskud. Efterfølgende er det oplyst fra Domeas regnskabsafdeling er der ikke er kommunikeret med revisionen om beboerindskud. Finansieringen af ejendommen er på plads og beboerindskud i bogholderiet stemmer overens med vores opgørelser heraf.
Effektivitet
Boligorganisationen har anført, at der fortsat arbejdes med en reduktion af administrationsbidrag som følge af, at ledelsesretten hjemtages fra Domea.dk. Endvidere vil der ske en sammenlægning af en del forbrugsregnskaber, hvorved der spares et ikke ubetydeligt beløb. Endelig startes op på benyttelse af E-boks, hvorved der spares en del distributionsomkostninger.
Middelfart Kommune kvitterer for Boligorganisations fortsatte fokus på at effektivisere. Herunder indsatser til at reducere administrationsbidrag, da det også her jf. LBF tvillingeværktøj (som dog er beregnet på ældre regnskabstal) ser ud til at være et effektiviseringspotentiale sammen med udgiften for renovation. Hvor sidst nævnte udgift er påvirket af tariffer fra affald og genbrug.
Den samlede afdeling 8068 ABCD i Middelfart Kommune har ikke haft kritiske effektivitetstal de seneste tre år. Afdelingen er markeret med farven gul i rapporten.
Drøftelse af tilbygning af et depotrum på Fælleshåb. Det håndteres som et ”serviceareal” og Domea skal have besked herom hvis det evt. opføres.
Mødedeltager; Jens Pilholm og Vivi Iversen fra Civica og Lone Damgaard Middelfart Kommune.
Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan
Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udledningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen og her er Civica også en vigtig aktør.
Under energikrisen var Civica bl.a. inde og se på slukning af lys på fællesarealer m.m. Og i forbindelse med nybyggeri, renoveringer og den generelle drift af bygninger gør og har Civica gjort tiltag for at bygge bæredygtigt og fx tage el-værktøjer, robotplæneklippere m.m. i brug.
Bestyrelsen i Civica har strategisk besluttet, at der skal være fokus på hvilke udfordringer og ændringer i adfærd der skal arbejdes, når det gælder energiforbrug og vand (fx stigende grundvand). Dette indebærer ansættelse af 2 medarbejdere, som vil have dette som deres hovedopgave. Civica kan godt se et muligt samspil med Middelfart Kommune, når det gælder klimaplanen.
Det er aftalt, at når Civica er kommet længere i processen eller har spørgsmål er Civica velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.
Civicas kerneopgave er og bliver udlejning og vedligeholdelse af almene boliger, hvorfor Civica fortsat har fokus på at optimere og videreudvikle kerneopgaven. Civica har pt mange renoveringer og nybyggerier så nu opfattes som en del af det at drifte.
Grundet granskningsrapporterne og det øgede pres på henlæggelser fra omverdenen, kommer Civica fremover til at skulle arbejde strategisk med målsætninger på området. Civica skal til at indbetale til dispositionsfonden. Vedligeholdelsesplaner kommer til at fylde meget og vil resultere i huslejestigninger.
Klima herunder håndtering af vand, energi i bygningsmassen og krav om genbrugsmaterialer ved fx nybyg bliver et stort fokusområde de kommende år.
Civica er kommet langt med biodiversitet og brug af el værktøj og el køretøjer, men har ikke dokumenteret processen undervejs.
Det fremsendte materiale er overordnet godt beskrevet, når det gælder bemærkninger til fx henlæggelses- og udlejningsniveau i de enkelte afdelinger.
Middelfart er kendetegnet ved at have mange afdelingerne med få lejemål, hvorfor de i højere grad er udfordret på fx størrelsen af administrationsbidrag.
Ungdomsboligerne på Østre Hougvej og de store familieboliger i Ranunkelhaven er sværere at leje ud. I de øvrige afdelinger er der ingen udfordringer med udlejning. Det er aftalt, at Lone vil minde kommunes bosætningskonsulent om ledige lejemål.
Afd. 103 Brovejen er som den eneste markeret som rød i effektivitetstal. I 2022 har der bla. være arbejdet med bedre budgettering i vedligeholdelsesplanen med henblik på en mere effektiv økonomisk styring.
Afd. 109 Svalevej: Der foregår en byggeteknisk undersøgelse af ejendommen med henblik på hvorvidt bl.a. stigende problemer med fugt kan håndteres gennem en fysisk helhedsplan.
Afd. 113 Park Allé: Der er konstateret udfordringer med indeklima i nogle boliger foranlediget af opstigende fugt fra krybekældre. Udfordringernes omfang og karakter vurderes at nødvendiggøre en hurtig dialog med Landsbyggefonden om mulighederne for udarbejdelse af en Helhedsplan for afdelingen. Denne dialog og eventuelle efterfølgende udarbejdelse af Helhedsplan fordrer forskellige tekniske undersøgelser og rapporter.
Afd. 114 Bjerggården: Helhedsplanen skal fremtidssikre Bjerggården både fysisk og socialt. 72 boliger bliver til 92 boliger, og der etableres en ny 3. sal. I renoveringen er der generelt fokus på energioptimering. I 2019 godkendte Landsbyggefonden helhedsplanen, og beboerprocessen begyndte. Projektet blev i ultimo 2020 udbudt i totalentreprise med licitation primo 2021. Resultatet af licitationen var desværre væsentligt over budget på grund af markedets overophedning og stigende priser. Der er sidenhen arbejdet med alternative løsninger for den fortsatte fremdrift og realisering af helhedsplanen. I 1. kvartal 2022 blevet der indgået aftale med rådgiverholdet bag totalentrepriseudbuddet, hvorfor udbuddet pt. er ude nu, og vi får tilbud ind medio marts 202.
Afd. 117 Assensvej: Afdelingen er økonomisk afhængig af tilskud fra dispositionsfonden. Jf. Landsbyggefonden kan afdelingen ikke håndteres i det normale helhedsplanssystem, da den som gammel ungdomsboligafdeling skal håndteres via andre støtteordninger. Det er aftalt, at Civica kommer med et udspil på hvordan ejendommen kan optimeres.
Det kommende seniorbofællesskab på Adlerhusvej har været udfordret af prisniveauet for nybyggeri, hvorfor der nu er igangsat en fornyet licitation på byggeriet, som gerne skulle lykkes, så boligerne kan stå klar i 2025.
Den fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.
Dødsbo; Når Middelfart Kommunes håndterer et dødsbo i tilfælde af, at der ikke er nogen efterladte til at gøre dette. Er det vigtigt, at Middelfart Kommune afleverer nøgler til Civica, da det er Middelfart Kommune, som ved hvor nøgler er og ikke Civica. Lone følger op.
Anvisning af 1/4-dels boliger; Middelfart Kommune har fået tilbudt 12 stk. i 2023, men kommunen har ikke gjort brug af dette. Udfordringen er, at kommunen ikke en gang kvitterer med et nej tak på boligøen. Forslag fra Civica; at Civica ikke fremsender tilbud, men at Middelfart Kommune selv henvender sig ved behov. Det er aftalt, at Lone bringer det videre på ny.
Mødedeltager; Alex Gren Boligforeningen Lillebælt, Line Klelund Højsgaard Boligkontoret Danmark og Lone Damgaard Middelfart Kommune.
Boligforeningen Lillebælt har stort fokus på renoveringer i deres afdelinger og de kommende nybyggerier. Herudover er boligforeningen i indledende dialog med Landsbyggefonden om afdelingerne 101 Solvænget og Landbogården i forhold til helhedsplaner.
Landsbyggefonden har givet tilskud til EL-ladestander i afdelingerne Melfarparken og Brovejen.
Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan.
Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990- niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udlejningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen også bl.a. beboere i Boligforeningen Lillebælt. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligforeningens input til, hvordan der skabes engagement.
Middelfart Kommune er velkomne til at bruge Boligforeningen Lillebælt som kommunikationskanal. Sidste vinter afholdt Middelfart Kommune borgermøder om energibesparende tiltag, vi har brug for lokale ildsjæle for at komme i mål med at være klimaneutral i 2050.
Boligforeningen Lillebælt: Vi ser ind i fælles indkøb, robotplæneklippere og i de kommende år skal vi tale om adfærd, når det gælder energi/klima.
Vi har brugt meget energi på biodiversitet, men vi har ikke fundet den endegyldige plan for udbredelse. Vi har planer om på sigt at udskifte vores dieselbiler med el-biler. Og i forbindelse med at vi alligevel skal udskifte belysning, vil vi overgå til LED, når relevant.
Helene: Klimamæssigt er det udfasning af den fossile energi, som batter, men adfærden hos den enkelte borger, virksomhed i Middelfart kommune bliver også et vigtigt fokusområde.
Muligheder i forhold til de forårets afdelingsmøder kunne være invitation klimafolkemøde eller selv fortælle om tiltag i de enkelte almene afdelinger. Måske prøve at undersøge om man kunne ændre adfærd i brugen af vaskerierne i afdelingerne i forhold til økonomiske incitamenter.
Boligforeningen er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.
På baggrund af det fremsendte materiale i styringsdialogportalen blev der bl.a. drøftet effektivitet. Af dokumentationsrapporten er der fire boligafdelinger, som er markeret som røde, når det gælder effektivitet nemlig afd. 102 Bøgeparken, afd. 103 Østergade/Skolevej, afd. 108 Fredensgade og afd. 109 seniorbofællesskab.
Det er for 3. år i træk, at afd. 102 Bøgeparken er markeret som en rød afdeling i materialet. Dette indebærer bl.a. en større opfølgning i opgavestyring gennem arbejdsplaner, mindre akut vedligehold og mere planlagt vedligehold.
Afd. 103 Her er der særlig fokus på boligerne på Skolevej vedr. øge budgetterne til vedligeholdelse
Afd. 108 Afdelingen har 10 boliger, hvilket betyder at der max. må være en fraflytning pr. år for at ramme på Benchmark, hvorfor afdelingen nemt får et kritisk tal.
Afd. 109 (seniorbofællesskab) nødvendig med fortsat fokus på henlæggelserne.
Sidste år havde Boligforeningen Lillebælt udbud af forsikringsydelsen og til næste år vil der komme et udbud på flytteafregning, som led i en øget effektivisering.
Boligforeningen vil i forbindelse med både en tilflytning og fraflytning udarbejde en brugerundersøgelse mhp. at komme tættere på driften og omdømme i afdelingen i forhold til evt. forbedringer.
Middelfart Kommune bemærker, at Boligforeningen Lillebælt har fremsendt en velbeskrevet egenkontrol. Af egenkontrollen fremgår det, at der vil være stor bevågenhed på huslejeniveauet, lejeledighed samt henlæggelser på konto 401, 402 og 405.
Den fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.
Opfølgning på lejeledighed og anvisning til Middelfart kommunes egne boliger. Boligforeningen Lillebælt har pt ikke udlejningsvanskeligheder og dialogen med ejendomscentret i forhold til anvisning af evt. beboere fungerer godt. Boligforeningen Lillebælt er velkomne til at gøre opmærksom på uhensigtsmæssigheder i forhold til udlejningsprocedurer, så vi undgår unødvendig tomgangsleje.
Der er netop kommet et 5 års eftersyn af byggeriet på Jernbanegade afd. 131 (Taxa). Udbedringer vil foregå via entreprenør eller over vedligeholdelsesplanen.
Sidste vinters udgifter med høje priser på el vil medføre at ved næste regnskabsopfølgning vil der være afdelinger, som har en høj udgift til fællesbelysning og dermed strøm, som der ikke er budgetteret med. Den ekstra udgift vil føre til, at nogle afdelinger vil få et underskud.
Mødedeltager; Jacob Michaelsen (FAB) og Lone Damgaard Middelfart Kommune.
Under dette punkt deltog Henrik Max Rasmussen (FAB)
De næste større udstykninger, hvor der kan være mulighed for alment nybyggeri, er området ved Falstervej og Trafikhavnen (tidshorisont flere år). Byrådet vil primo 2024 se nærmere på de første udviklingsplaner for de pågældende områder.
Middelfart Kommune har tradition for at tage fat i det enkelte boligselskab, når der planlægges nybyggeri af almene boliger i kommunen og ikke som nogle andre kommuner at udbyde det som et projektforslag blandt alle boligselskaber. FAB vil gerne udfordre Middelfart Kommune på dette, da FAB selvfølgelig gerne vil bygge i nyt i Middelfart Kommune, men FAB mener også, at Middelfart Kommune mister muligheden for at få byggeprojekter ind som i højere grad kunne opfylde krav/kriterier om fx bæredygtighed, huslejeniveau, arkitektur etc., som vi som kommune måtte have, hvis der ikke er flere bud at vælge imellem.
FAB ser meget positivt på et kommende grundarealudbud vedr. trafikhavnen, hvor kommunen lægger op til, at x-antal procent af det kommende boligbyggeri skal være alment byggeri
Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan og Henrik Max Rasmussen (FAB)
Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udlejningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen også bl.a. beboere i FAB. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligselskabets input til, hvordan der skabes engagement.
Middelfart Kommune er pt. i gang med at afdække muligheder for 4 nye vedvarende energianlæg i form af solceller og der har også været tale om et større vindmølleprojekt i Middelfart Kommune
FAB: Der er forskel på vores beboere nogle går højere op i klimaet/miljøet end andre. Typisk er det små lokale initiativer som vinder indpas fx biodiversitet, el-ladestander, men det er en modningsproces. Herudover har FAB stort fokus på bæredygtighed i forbindelse med energirenovering i årene der kommer, og de så gerne at landsbyggefonden kunne give større støtte til energirenoveringsprojekter.
FAB er i færd med at få udarbejdet analyse af energioptimeringen i alle afdelinger også dem der er beliggende i Middelfart Kommune.
Helene: Måske kunne en alternativ varmeforsyning for det kommende generationsbofællesskab i Båring være en mulighed fx termonet, da der er stor rift om puljen til udrulning af fjernvarme – Henrik: en interessant tanke, vi afventer lokalplanen for området.
Økonomiudvalget har i september 2023 bevilget penge til opstart af forarbejder til lokalplanlægning af nyt boligområde i Båring. Og FAB vil inden for kort tidshorisont blive kontaktet i forhold til lokalplanen. l
Boligselskabet er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.
FAB har iværksat en undersøgelse af, hvilket CO2 aftryk FAB samlet sætter. Denne undersøgelse skal tænkes som en baseline, så FAB kan iværksætte initiativer til at mindske CO2 aftrykket men også om en årrække kan måle på ny. FAB vurderer, at de primært via energirenoveringer kan mindske CO2 aftrykket.
Der har i lang tid været et højt aktivitetsniveau, når det gælder nybyggerier samt renoveringer. Men dette aktivitetsniveau er lidt faldende, projekterne er stadig mange men er pt mindre i størrelse end tidligere. Hvilket er blevet tilpasset i driften.
FAB har fokus på medarbejdertrivsel og den seneste undersøgelse viser at medarbejderne trives herudover har FAB fokus øget digitalisering.
FAB har fået en ny strategi, som gælder frem mod 2030. Strategien tager afsæt i syv verdensmål. De fire strategispor, moderne forretning, medarbejdere, den grønne vej og fællesskaber definerer sammen med de udvalgte verdensmål retningen for FAB i årene frem.
Som led i effektiviseringen af driften har FAB implementeret en ny indkøbspolitik i 2023. Der er fortsat opmærksomhed omkring boligafdelinger med et effektiviseringspotentiale, dog med fortsat øje for særlige lokale forhold, der kan påvirke tallene. Der er ingen afdelinger i Middelfart, der er markeret som røde.
Middelfart Kommune har stor fokus på at mindske udgifter til tomgangsleje hvor vi som kommune har anvisningsret. Middelfart kommunes udfordring er Gelstedhus, Gelstedvej 32, hvor Middelfart Kommune er i færd med internt at finde ud af til hvilken målgruppe boligerne kan tilbydes til inden for handicap- og psykiatriområdet. I mellemtiden forsøges boligerne at lejes ud med hjælp fra FAB, men det er svært grundet den forholdsvise korte tidshorisont for en midlertidig boligudlejning. På Egebo plejehjem har ældreområdet valgt at lukke ned for 9 lejemål. I foråret 2024 forventes det, at der iværksættes en proces i forhold til behov, økonomi og målgruppe i forhold til en afklaring om hvornår boliger åbnes op igen.
I 2023 er der iværksat en tagrenovering på enkelte lejemål i afd. 52 Båring/Strib
Fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.
Ingen bemærkninger.
Mødedeltager; Niels Bebe (ABCD), Claus Olesen (Domea) og Lone Damgaard Middelfart Kommune.
Boligselskabet har udarbejdet en vision, hvor ABCDs to fokusområder er
Boligselskabet har et ønske om at komme i betragtning i forbindelse med nybyggerier i Middelfart Kommune. Det bedste råd for administrationen er, at boligselskabet går sammen med fx nogle udviklere, lodsejere i forhold til at komme med forslag til nye almene boliger. Byrådet har for de kommende år afsat 5 mio. kr. i grundkapital.
Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan.
Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligselskabets input til.
Boligselskabet ABCD har primært kun almene pleje- og ældreboliger i Middelfart Kommune, hvorfor det synes vanskeligere at komme med input fx relevansen opstilling af el-ladestandere til beboer på et plejehjem. På plejehjemmet handler det lige så meget om adfærd blandt personalet som hos beboerne i forhold til energiforbrug.
Boligselskabet har fået etableret solceller på Kongshøj og Fælleshåb, sidstnævnte bebyggelse er ved at få installeret varmepumpeanlæg i samarbejde med Middelfart Kommune.
Boligselskabet ABCD har længe haft et projekt undervejs i forhold til energirenovering af Kongshøj plejecenter, men Middelfart Kommune har været tilbageholdende i fremdriften af dette. Lone meddeler dette videre til ejendomscentret.
Boligselskabet har haft og har fokus på at italesætte den enkeltes beboers rolle og dermed adfærd i forhold til energiforbrug i beboernyt m.m.
Boligselskabet er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål.
Af styringsrapporten fremgår, at der er konstateret tab tilbage til 2012, som ikke løbende er tabsbogført. Det drejer sig om 4,2 mio. for perioden på ca. 10 år. Dispositionsfonden dækker tabet. Konsekvenserne kan være mådehold i forhold til støtte til kommende større renoveringer i den enkelte afdeling. Organisationsbestyrelsen i ABCD følger tab nøje.
Boligselskabet ABCD har løbende fokus på effektivisering af driften bl.a. gennem udbud af forsikringer. Og afdelingen beliggende i Middelfart er markeret som grøn i forhold til styringsportalen effektivitetstal.
ABCD har fået indsigt i granskningsrapporterne. Organisationsbestyrelsen vil på den baggrund samt via markvandringer i afdelingen have fokus på det rette henlæggelsesniveau.
Middelfart Kommune har stor fokus på at mindske udgifter til tomgangsleje i ældreboligerne i Middelfart Kommune. Boligselskabet skal fortsætte med at give de personer i dag besked om ledige boliger, som de allerede gør i dag. Men i tilfælde af undren over at lejemål ikke bliver udlejet over længere tid, må boligselskabet gerne give Lone Damgaard besked herom.
Af revisionsprotokollen fremgår det bl.a. ønske om at få indført retningslinjer der sikrer, at der bliver foretaget en korrekt vurdering af, om udgiften er almindelig vedligeholdelse eller planlagt og periodisk vedligeholdelse og dermed kontering. Det er aftalt at denne revisionsbemærkning ved regnskab 2023 vil være væk.
Der er fortsat uoverensstemmelse i stamdata mellem landsbyggefonden (105 boliger) og styringsrapporten (103 boliger). Der er blevet rettet op på dette 1. oktober 2023.
Ingen bemærkninger.