Ny lokalplan for Landekvarteret

Sådan er den forventede proces for det nye lokalplanarbejde:

• 31. august 2026: Teknisk Udvalg behandler sagen om en ny proces for lokalplanen.
• September 2026: Der udsendes invitationer til udvalgte grundejere om deltagelse i dialogmøder.
• Oktober–november 2026: Der afholdes dialogmøder med grundejere, opdelt efter kvarterets veje/delområder.
• Efter dialogmøderne: Kommunen samler op på de synspunkter og forslag, der er kommet frem.
• Primo 2027: Der udarbejdes et nyt udkast til lokalplan på baggrund af dialogen.
• Herefter: Det politiske udvalg skal godkende udkastet, hvorefter det sendes i offentlig høring, hvor alle kan afgive høringssvar.
• Ultimo 2027: Endelig politisk behandling.

Proces og tidsplanen opdateres løbende.

Lokalplanens præcise afgrænsning fastlægges efter dialog med borgerne. Denne fane opdateres, når afgrænsningen er mere afklaret.

Landekvarteret – et stykke Middelfart-historie

Landekvarteret (tidligere kaldet Søndermarken) blev udviklet i perioden 1928-1948 på arealer, der tilhørte gården Houggården. Initiativtageren var gårdejer Valdemar Larsen (1876-1948), som fra 1905 udviklede Houggården til en mønstergård. I 1928 erhvervede han jordarealet mellem Østre Hougvej, Vestre Hougvej og Nordre Hougvej (i dag Brovejen) og påbegyndte en gradvis udstykning til villabebyggelse.
Valdemar Larsen ønskede at skabe et velordnet og attraktivt villakvarter. Han stod selv for etablering af veje samt forsyningsanlæg som kloak, vand, el og gas. Ved salg af grundene blev der tinglyst villaservitutter, som skulle sikre kvarterets karakter og kvalitet.

Et kvarter bygget over tre årtier

Landekvarterets bebyggelser blev primært opført mellem slutningen af 1920'erne og midten af 1950'erne, og man kan tydeligt se udbygningen over tid:

• De ældste huse i Bedre Byggeskik-stil og 1930'ernes funkisvillaer ligger tættest på midtbyen og Brovejen.
• De karakteristiske 1950'er-villaer ligger omkring Sverigesvej og den sydlige del af Norgesvej.
• Længst mod sydvest ligger de almene boliger, opført af Boligselskabet af 1942 (i dag ejet af Civica) som følge af den store boligmangel fra slutningen af 1930'erne og frem.

Det særlige ved Landekvarteret er, at næsten hver vej er opført i sin egen tidsperiode og derfor har sin egen, tydelige karakter – samtidig med at kvarteret som helhed hænger sammen. Denne udvikling, der kan aflæses direkte i vejforløb, hustyper, materialer og forhaver, gør Landekvarteret til et særligt kulturmiljø i Middelfart. Der findes kun ganske få tilsvarende områder fra samme periode i kommunen, men ingen af dem har samme tydelige opdeling i tidsperioder som Landekvarteret.

Diagrammet viser områdets udbygning over tid, og de bebyggelseshelheder, der er skabt omkring vejene. Gul (Brovejen, Vestre Hougvej og Østre Hougvej) viser området med de første bebyggelser, hvor efter der blev bygget omkring Finlandsvej (blå), derefter omkring Grønlandsvej og Syrenvej (lilla) og samtidig hermed omkring Sverigesvej (grøn).

Et kvarter, der stadig forandrer sig

Landekvarteret er bygget over tid, og det forandrer sig fortsat, i takt med at samfundet, boligbehov og tendenser ændrer sig. Det ses blandt andet, når en teglstensmur vandskures, taget ændres eller døre og vinduer skiftes ud. Området er sårbart over for store ændringer i bebyggelsen, fordi det netop er helheden og den læsbare historie, der udgør kvarterets særlige værdi.

1933: Østre Hougvej (øverst højre hjørne) er stort set bebygget og er derfor af den ældste bebyggelse i Landekvarteret. Danmark set fra Luften: Nowico - Det Kgl. Bibliotek

1956: Landekvarteret er nærmest fuldt udbygget. Houggården ses midt i billedet. Danmark set fra Luften: Houggaard - Det Kgl. Bibliotek

Landekvarteret er et af Middelfarts bedst bevarede villakvarterer fra perioden 1928-1955. Med en lokalplan for området vil de væsentligste bevaringsværdier sikres samtidig med at området kan udvikles og tilpasses nutidens behov. Lokalplanens opgave er således ikke at fastholde området uforandret - men at sikre enklere rammer og principper i forhold til de nuværende servitutter, kulturmiljø og bevaringshensyn. Dermed bliver det lettere at forstå, hvad man må og ikke må.

Hvorfor arbejder kommunen fortsat med en lokalplan?

Landekvarteret fortæller en sammenhængende historie om udviklingen af det danske enfamiliehus fra mellemkrigstiden til efterkrigstiden. Det er ikke en unik historie set fra et nationalt perspektiv, da denne type kvarterer er opstået i mange danske byer – men i Middelfart er området særligt, fordi kun ganske få andre områder i kommunen har en tilsvarende sammenhængende og tidsopdelt karakter.

I dag er området reguleret af en række ældre servitutter. Nogle af dem er svære at forstå og administrere, og enkelte er meget begrænsende – for eksempel forbud mod tilbygninger i baghaven. En ny lokalplan kan samle og modernisere reglerne, så det bliver tydeligere for den enkelte grundejer, hvad man må, og hvad man ikke må.

Betyder det, at I mister råderetten over jeres hus?

Nej. En lokalplan handler om at sikre en balance mellem den enkelte grundejers ønsker og hensynet til kvarterets samlede karakter og værdi. Formålet er ikke at fastholde området uforandret, men at sikre, at kvarterets særlige historie og karakter fortsat kan aflæses, samtidig med at Landekvarteret kan udvikle sig som et attraktivt sted at bo.

Hvorfor et tredje forslag, når de to første mødte modstand?

Fordi kommunen fortsat vurderer, at der er behov for en samlet plan for området – men også fordi kommunen har lyttet til kritikken af de tidligere processer. Denne gang lægges der op til, at dialogen med grundejerne kommer tidligere i processen, og at den foregår i mindre grupper eller med enkeltpersoner frem for store borgermøder.

Hvem bliver inviteret til dialogmøderne?

Landekvarteret består af en række veje, som hver især er opført i sin egen tidsperiode og derfor har sin egen karakter. Dialogen vil omfatte grundejere fra Vestre Hougvej, Norgesvej, Finlandsvej, Sverigesvej, Islandsvej, Violvej og Østre Hougvej. For at sikre, at dialogen afspejler hele kvarterets mangfoldighed, udvælges der grundejere til dialogmøderne, så de repræsenterer:

• de forskellige dele/veje i kvarteret,
• både nye tilflyttere og grundejere, der har boet i området i mange år.

Hvad hvis jeg ikke bliver inviteret direkte?

Ikke alle grundejere inviteres til de indledende dialogmøder. Men alle, der ønsker det, vil få mulighed for et møde. Hvis du ikke hører fra kommunen, men gerne vil i dialog om lokalplanen, er du velkommen til at kontakte sagsbehandleren (se kontaktoplysninger under "Kontakt").

Hvordan foregår møderne?

Dialogen foregår i mindre grupper eller med enkeltpersoner – ikke som store, samlede borgermøder. Formålet er, at den enkelte grundejer kan komme til orde med sine ønsker for området, hvordan man ser kvarterets kvaliteter og hvordan man har oplevet de tidligere processer.

Hvad sker der efter møderne?

Input fra dialogen bruges som grundlag for at fastlægge lokalplanens afgrænsning, indhold og omfang. Der vil efterfølgende blive samlet op på tværs af møderne, og resultatet vil indgå i det videre arbejde med et nyt lokalplanudkast.

Hvorfor skal der overhovedet laves en lokalplan for Landekvarteret?

Fordi Landekvarteret er et særligt område med bevaringsværdige bygninger og en samlet karakter, som kommunen ønsker at passe på. Området er i dag reguleret af en række ældre servitutter, som kan være svære at gennemskue og administrere.

Betyder lokalplanen, at jeg mister råderetten over mit hus?

Nej. En lokalplan betyder, at der sættes nye rammer for, hvad man kan ændre på sin bolig og grund, med det formål at sikre kvarterets samlede udtryk. Formålet er ikke at låse den enkelte fast, men at skabe balance mellem individuelle ønsker og hensynet til områdets samlede værdi.

Bliver reglerne mere restriktive, end de er i dag?

Det afhænger af den enkelte ejendom og det konkrete delområde. For nogle vil lokalplanen betyde mere tydelige eller skærpede krav. For andre vil den betyde en oprydning i de mange gamle servitutter, som i dag kan være mere restriktive end en kommende lokalplan – for eksempel forbuddet mod tilbygninger i baghaven, som en lokalplan kan lempe.

Hvorfor laver kommunen et tredje udkast, når de to første mødte modstand?

Fordi kommunen fortsat vurderer, at der er behov for en samlet plan for området, men har lyttet til kritikken af de tidligere processer. Der arbejdes derfor med en ny tilgang, hvor dialogen med grundejerne kommer tidligere i forløbet og foregår i mindre grupper eller med enkeltpersoner.

Hvad er anderledes denne gang?

Kommunen lægger op til mere borgerinddragelse i mindre grupper i stedet for store borgermøder. Dialogen opdeles efter kvarterets veje, så rammerne bedre kan tilpasses forskellene i Landekvarteret.

Hvorfor kan hele området ikke bare få de samme regler?

Fordi Landekvarteret ikke er ens overalt. Hver vej har sin tidsperiode, og der er forskel på bevaringsværdier, bygningstyper, udtryk og placering. Derfor giver det bedre mening at arbejde med delområder, så reglerne kan blive mere præcise og rimelige.

Kan lokalplanen påvirke min boligs værdi?

Det er ikke muligt for kommunen at vurdere konkret, hvordan en lokalplan påvirker den enkelte boligs markedsværdi. Undersøgelser fra Realdania viser generelt, at folk værdsætter at bo i bygninger og områder med bygningsarv, og at bevaringsværdige enfamiliehuse – samt boliger i nærheden af dem – ofte sælges til højere priser.

Kan jeg som borger reelt få indflydelse?

Ja. Formålet med den nye proces er netop at få input tidligt, inden selve udarbejdelsen af lokalplanen går i gang. Beboernes viden om området, bekymringer og forslag vil indgå i grundlaget for lokalplanens indhold og omfang.

Er beslutningen allerede truffet?

Nej. Der igangsættes en proces med borgerdialog, forud for at der udarbejdes et forslag til lokalplanen. Der vil være en politisk opsamling på dialogen, inden lokalplanens indhold og omfang endeligt fastlægges

Har du spørgsmål til processen eller ønsker du at komme i dialog om lokalplanen for Landekvarteret, er du velkommen til at kontakte:

Annemarie Straarup Pedersen:
Mail: annemarie.straaruppedersen@middelfart.dk
Tlf.: 2137 1261