Boligforeninger

Mødedeltager; Jens Pilholm og Vivi Iversen fra Civica og Lone Damgaard Middelfart Kommune.

1. Klimaplan

Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan

Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udledningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen og her er Civica også en vigtig aktør.

Under energikrisen var Civica bl.a. inde og se på slukning af lys på fællesarealer m.m. Og i forbindelse med nybyggeri, renoveringer og den generelle drift af bygninger gør og har Civica gjort tiltag for at bygge bæredygtigt og fx tage el-værktøjer, robotplæneklippere m.m. i brug.

Bestyrelsen i Civica har strategisk besluttet, at der skal være fokus på hvilke udfordringer og ændringer i adfærd der skal arbejdes, når det gælder energiforbrug og vand (fx stigende grundvand). Dette indebærer ansættelse af 2 medarbejdere, som vil have dette som deres hovedopgave. Civica kan godt se et muligt samspil med Middelfart Kommune, når det gælder klimaplanen.

Det er aftalt, at når Civica er kommet længere i processen eller har spørgsmål er Civica velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.

2. Hvilke hovedoverskrifter har Civica i fokus her på den korte og lidt længere bane

Civicas kerneopgave er og bliver udlejning og vedligeholdelse af almene boliger, hvorfor Civica fortsat har fokus på at optimere og videreudvikle kerneopgaven. Civica har pt mange renoveringer og nybyggerier så nu opfattes som en del af det at drifte.
Grundet granskningsrapporterne og det øgede pres på henlæggelser fra omverdenen, kommer Civica fremover til at skulle arbejde strategisk med målsætninger på området. Civica skal til at indbetale til dispositionsfonden. Vedligeholdelsesplaner kommer til at fylde meget og vil resultere i huslejestigninger.

Klima herunder håndtering af vand, energi i bygningsmassen og krav om genbrugsmaterialer ved fx nybyg bliver et stort fokusområde de kommende år.
Civica er kommet langt med biodiversitet og brug af el værktøj og el køretøjer, men har ikke dokumenteret processen undervejs.

3. Drøftelse af materiale fra styringsdialogportalen

Det fremsendte materiale er overordnet godt beskrevet, når det gælder bemærkninger til fx henlæggelses- og udlejningsniveau i de enkelte afdelinger.

Middelfart er kendetegnet ved at have mange afdelingerne med få lejemål, hvorfor de i højere grad er udfordret på fx størrelsen af administrationsbidrag.

Ungdomsboligerne på Østre Hougvej og de store familieboliger i Ranunkelhaven er sværere at leje ud. I de øvrige afdelinger er der ingen udfordringer med udlejning. Det er aftalt, at Lone vil minde kommunes bosætningskonsulent om ledige lejemål.

Civicas opsamling af bemærkninger fra afdelingerne fra styringsdialogportalen

Afd. 103 Brovejen er som den eneste markeret som rød i effektivitetstal. I 2022 har der bla. være arbejdet med bedre budgettering i vedligeholdelsesplanen med henblik på en mere effektiv økonomisk styring.

Afd. 109 Svalevej: Der foregår en byggeteknisk undersøgelse af ejendommen med henblik på hvorvidt bl.a. stigende problemer med fugt kan håndteres gennem en fysisk helhedsplan.

Afd. 113 Park Allé: Der er konstateret udfordringer med indeklima i nogle boliger foranlediget af opstigende fugt fra krybekældre. Udfordringernes omfang og karakter vurderes at nødvendiggøre en hurtig dialog med Landsbyggefonden om mulighederne for udarbejdelse af en Helhedsplan for afdelingen. Denne dialog og eventuelle efterfølgende udarbejdelse af Helhedsplan fordrer forskellige tekniske undersøgelser og rapporter.

Afd. 114 Bjerggården: Helhedsplanen skal fremtidssikre Bjerggården både fysisk og socialt. 72 boliger bliver til 92 boliger, og der etableres en ny 3. sal. I renoveringen er der generelt fokus på energioptimering. I 2019 godkendte Landsbyggefonden helhedsplanen, og beboerprocessen begyndte. Projektet blev i ultimo 2020 udbudt i totalentreprise med licitation primo 2021. Resultatet af licitationen var desværre væsentligt over budget på grund af markedets overophedning og stigende priser. Der er sidenhen arbejdet med alternative løsninger for den fortsatte fremdrift og realisering af helhedsplanen. I 1. kvartal 2022 blevet der indgået aftale med rådgiverholdet bag totalentrepriseudbuddet, hvorfor udbuddet pt. er ude nu, og vi får tilbud ind medio marts 202.

Afd. 117 Assensvej: Afdelingen er økonomisk afhængig af tilskud fra dispositionsfonden. Jf. Landsbyggefonden kan afdelingen ikke håndteres i det normale helhedsplanssystem, da den som gammel ungdomsboligafdeling skal håndteres via andre støtteordninger. Det er aftalt, at Civica kommer med et udspil på hvordan ejendommen kan optimeres.

Det kommende seniorbofællesskab på Adlerhusvej har været udfordret af prisniveauet for nybyggeri, hvorfor der nu er igangsat en fornyet licitation på byggeriet, som gerne skulle lykkes, så boligerne kan stå klar i 2025.

Den fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.

4. Evt.

Dødsbo; Når Middelfart Kommunes håndterer et dødsbo i tilfælde af, at der ikke er nogen efterladte til at gøre dette. Er det vigtigt, at Middelfart Kommune afleverer nøgler til Civica, da det er Middelfart Kommune, som ved hvor nøgler er og ikke Civica. Lone følger op.

Anvisning af 1/4-dels boliger; Middelfart Kommune har fået tilbudt 12 stk. i 2023, men kommunen har ikke gjort brug af dette. Udfordringen er, at kommunen ikke en gang kvitterer med et nej tak på boligøen. Forslag fra Civica; at Civica ikke fremsender tilbud, men at Middelfart Kommune selv henvender sig ved behov. Det er aftalt, at Lone bringer det videre på ny.

Mødedeltager; Alex Gren Boligforeningen Lillebælt, Line Klelund Højsgaard Boligkontoret Danmark og Lone Damgaard Middelfart Kommune.

1. Hvilke hovedoverskrifter har Boligforeningen Lillebælt i fokus her på den korte og lidt længere bane

Boligforeningen Lillebælt har stort fokus på renoveringer i deres afdelinger og de kommende nybyggerier. Herudover er boligforeningen i indledende dialog med Landsbyggefonden om afdelingerne 101 Solvænget og Landbogården i forhold til helhedsplaner.
Landsbyggefonden har givet tilskud til EL-ladestander i afdelingerne Melfarparken og Brovejen.

2. Klimaplan

Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan.

Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990- niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udlejningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen også bl.a. beboere i Boligforeningen Lillebælt. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligforeningens input til, hvordan der skabes engagement.

Middelfart Kommune er velkomne til at bruge Boligforeningen Lillebælt som kommunikationskanal. Sidste vinter afholdt Middelfart Kommune borgermøder om energibesparende tiltag, vi har brug for lokale ildsjæle for at komme i mål med at være klimaneutral i 2050.

Boligforeningen Lillebælt: Vi ser ind i fælles indkøb, robotplæneklippere og i de kommende år skal vi tale om adfærd, når det gælder energi/klima.
Vi har brugt meget energi på biodiversitet, men vi har ikke fundet den endegyldige plan for udbredelse. Vi har planer om på sigt at udskifte vores dieselbiler med el-biler. Og i forbindelse med at vi alligevel skal udskifte belysning, vil vi overgå til LED, når relevant.

Helene: Klimamæssigt er det udfasning af den fossile energi, som batter, men adfærden hos den enkelte borger, virksomhed i Middelfart kommune bliver også et vigtigt fokusområde.

Muligheder i forhold til de forårets afdelingsmøder kunne være invitation klimafolkemøde eller selv fortælle om tiltag i de enkelte almene afdelinger. Måske prøve at undersøge om man kunne ændre adfærd i brugen af vaskerierne i afdelingerne i forhold til økonomiske incitamenter.

Boligforeningen er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.

3. Drøftelse af materiale fra styringsdialogportalen

På baggrund af det fremsendte materiale i styringsdialogportalen blev der bl.a. drøftet effektivitet. Af dokumentationsrapporten er der fire boligafdelinger, som er markeret som røde, når det gælder effektivitet nemlig afd. 102 Bøgeparken, afd. 103 Østergade/Skolevej, afd. 108 Fredensgade og afd. 109 seniorbofællesskab.

Det er for 3. år i træk, at afd. 102 Bøgeparken er markeret som en rød afdeling i materialet. Dette indebærer bl.a. en større opfølgning i opgavestyring gennem arbejdsplaner, mindre akut vedligehold og mere planlagt vedligehold.

Afd. 103 Her er der særlig fokus på boligerne på Skolevej vedr. øge budgetterne til vedligeholdelse
Afd. 108 Afdelingen har 10 boliger, hvilket betyder at der max. må være en fraflytning pr. år for at ramme på Benchmark, hvorfor afdelingen nemt får et kritisk tal.
Afd. 109 (seniorbofællesskab) nødvendig med fortsat fokus på henlæggelserne.

Sidste år havde Boligforeningen Lillebælt udbud af forsikringsydelsen og til næste år vil der komme et udbud på flytteafregning, som led i en øget effektivisering.

Boligforeningen vil i forbindelse med både en tilflytning og fraflytning udarbejde en brugerundersøgelse mhp. at komme tættere på driften og omdømme i afdelingen i forhold til evt. forbedringer.

Middelfart Kommune bemærker, at Boligforeningen Lillebælt har fremsendt en velbeskrevet egenkontrol. Af egenkontrollen fremgår det, at der vil være stor bevågenhed på huslejeniveauet, lejeledighed samt henlæggelser på konto 401, 402 og 405.

Den fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.

Opfølgning på lejeledighed og anvisning til Middelfart kommunes egne boliger. Boligforeningen Lillebælt har pt ikke udlejningsvanskeligheder og dialogen med ejendomscentret i forhold til anvisning af evt. beboere fungerer godt. Boligforeningen Lillebælt er velkomne til at gøre opmærksom på uhensigtsmæssigheder i forhold til udlejningsprocedurer, så vi undgår unødvendig tomgangsleje.

4. Evt.

Der er netop kommet et 5 års eftersyn af byggeriet på Jernbanegade afd. 131 (Taxa). Udbedringer vil foregå via entreprenør eller over vedligeholdelsesplanen.
Sidste vinters udgifter med høje priser på el vil medføre at ved næste regnskabsopfølgning vil der være afdelinger, som har en høj udgift til fællesbelysning og dermed strøm, som der ikke er budgetteret med. Den ekstra udgift vil føre til, at nogle afdelinger vil få et underskud.

Mødedeltager; Jacob Michaelsen (FAB) og Lone Damgaard Middelfart Kommune.

1. Opfølgning på referatet fra mødet vedr. kommende boligudbygninger

Under dette punkt deltog Henrik Max Rasmussen (FAB)

De næste større udstykninger, hvor der kan være mulighed for alment nybyggeri, er området ved Falstervej og Trafikhavnen (tidshorisont flere år). Byrådet vil primo 2024 se nærmere på de første udviklingsplaner for de pågældende områder.
Middelfart Kommune har tradition for at tage fat i det enkelte boligselskab, når der planlægges nybyggeri af almene boliger i kommunen og ikke som nogle andre kommuner at udbyde det som et projektforslag blandt alle boligselskaber. FAB vil gerne udfordre Middelfart Kommune på dette, da FAB selvfølgelig gerne vil bygge i nyt i Middelfart Kommune, men FAB mener også, at Middelfart Kommune mister muligheden for at få byggeprojekter ind som i højere grad kunne opfylde krav/kriterier om fx bæredygtighed, huslejeniveau, arkitektur etc., som vi som kommune måtte have, hvis der ikke er flere bud at vælge imellem.

FAB ser meget positivt på et kommende grundarealudbud vedr. trafikhavnen, hvor kommunen lægger op til, at x-antal procent af det kommende boligbyggeri skal være alment byggeri

2. Klimaplan

Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan og Henrik Max Rasmussen (FAB)

Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. I Middelfart Kommune kommer CO2 udlejningen fra landbrug, energi og fra transport med hver 1/3 del.
Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Middelfart Kommune skal snart i gang med revidere klimaplanen, og hvor målet er at få skabt flere klimaambassadører i kommunen også bl.a. beboere i FAB. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligselskabets input til, hvordan der skabes engagement.

Middelfart Kommune er pt. i gang med at afdække muligheder for 4 nye vedvarende energianlæg i form af solceller og der har også været tale om et større vindmølleprojekt i Middelfart Kommune

FAB: Der er forskel på vores beboere nogle går højere op i klimaet/miljøet end andre. Typisk er det små lokale initiativer som vinder indpas fx biodiversitet, el-ladestander, men det er en modningsproces. Herudover har FAB stort fokus på bæredygtighed i forbindelse med energirenovering i årene der kommer, og de så gerne at landsbyggefonden kunne give større støtte til energirenoveringsprojekter.
FAB er i færd med at få udarbejdet analyse af energioptimeringen i alle afdelinger også dem der er beliggende i Middelfart Kommune.

Helene: Måske kunne en alternativ varmeforsyning for det kommende generationsbofællesskab i Båring være en mulighed fx termonet, da der er stor rift om puljen til udrulning af fjernvarme – Henrik: en interessant tanke, vi afventer lokalplanen for området.

Økonomiudvalget har i september 2023 bevilget penge til opstart af forarbejder til lokalplanlægning af nyt boligområde i Båring. Og FAB vil inden for kort tidshorisont blive kontaktet i forhold til lokalplanen. l

Boligselskabet er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål, når det gælder klimaplanen.

3. Hvilke hovedoverskrifter har FAB i fokus her på den korte og lidt længere bane

FAB har iværksat en undersøgelse af, hvilket CO2 aftryk FAB samlet sætter. Denne undersøgelse skal tænkes som en baseline, så FAB kan iværksætte initiativer til at mindske CO2 aftrykket men også om en årrække kan måle på ny. FAB vurderer, at de primært via energirenoveringer kan mindske CO2 aftrykket.

Der har i lang tid været et højt aktivitetsniveau, når det gælder nybyggerier samt renoveringer. Men dette aktivitetsniveau er lidt faldende, projekterne er stadig mange men er pt mindre i størrelse end tidligere. Hvilket er blevet tilpasset i driften.
FAB har fokus på medarbejdertrivsel og den seneste undersøgelse viser at medarbejderne trives herudover har FAB fokus øget digitalisering.

4. Drøftelse af materiale fra styringsdialogportalen

FAB har fået en ny strategi, som gælder frem mod 2030. Strategien tager afsæt i syv verdensmål. De fire strategispor, moderne forretning, medarbejdere, den grønne vej og fællesskaber definerer sammen med de udvalgte verdensmål retningen for FAB i årene frem.

Som led i effektiviseringen af driften har FAB implementeret en ny indkøbspolitik i 2023. Der er fortsat opmærksomhed omkring boligafdelinger med et effektiviseringspotentiale, dog med fortsat øje for særlige lokale forhold, der kan påvirke tallene. Der er ingen afdelinger i Middelfart, der er markeret som røde.

Middelfart Kommune har stor fokus på at mindske udgifter til tomgangsleje hvor vi som kommune har anvisningsret. Middelfart kommunes udfordring er Gelstedhus, Gelstedvej 32, hvor Middelfart Kommune er i færd med internt at finde ud af til hvilken målgruppe boligerne kan tilbydes til inden for handicap- og psykiatriområdet. I mellemtiden forsøges boligerne at lejes ud med hjælp fra FAB, men det er svært grundet den forholdsvise korte tidshorisont for en midlertidig boligudlejning. På Egebo plejehjem har ældreområdet valgt at lukke ned for 9 lejemål. I foråret 2024 forventes det, at der iværksættes en proces i forhold til behov, økonomi og målgruppe i forhold til en afklaring om hvornår boliger åbnes op igen.

I 2023 er der iværksat en tagrenovering på enkelte lejemål i afd. 52 Båring/Strib

Fremsendte styringsrapport og regnskab har ikke givet anledning til yderligere kommentarer fra kommunen.

5. Evt.

Ingen bemærkninger.

Mødedeltager; Niels Bebe (ABCD), Claus Olesen (Domea) og Lone Damgaard Middelfart Kommune.

1. Hvilke hovedoverskrifter har Boligselskabet ABCD i fokus her på den korte og lidt længere bane v. Nils/Claus - under dette punkt deltog Steen Vinderslev kommunaldirektør

Boligselskabet har udarbejdet en vision, hvor ABCDs to fokusområder er

• ønsket om at udvikle sig et større og stærkere boligselskab. Lige nu har boligselskabet 1.200 boliger, og boligselskabet er gået i gang med en proces om at hjemtage ledelses-retten for personalet. Boligselskabet har fortsat fokus på at skabe gode forhold for deres lejere
• at skabe bæredygtige og attraktive boliger, der differentierer boligselskabet fra deres konkurrenter. Boligselskabet vil satse på seniorboliger.

Boligselskabet har et ønske om at komme i betragtning i forbindelse med nybyggerier i Middelfart Kommune. Det bedste råd for administrationen er, at boligselskabet går sammen med fx nogle udviklere, lodsejere i forhold til at komme med forslag til nye almene boliger. Byrådet har for de kommende år afsat 5 mio. kr. i grundkapital.

2. Klimaplan

Præsentation og dialog om energiadfærd, renovering m.m. under dette punkt deltog Helene Bjerre-Nielsen, programleder DK2020 Klimaplan.
Målet med DK2020-planen er, at Middelfart Kommune skal være klimaneutral i 2050, og allerede i 2030 skal udledningen af drivhusgasser være reduceret med 70 % i forhold til 1990-niveau. Middelfart Kommune skal derfor udpege konkrete klimatiltag, der tilsammen sikrer en nettonul-udledning senest i 2050 for hele kommunens geografiske område. Og det vil Middelfart Kommune gerne have boligselskabets input til.

Boligselskabet ABCD har primært kun almene pleje- og ældreboliger i Middelfart Kommune, hvorfor det synes vanskeligere at komme med input fx relevansen opstilling af el-ladestandere til beboer på et plejehjem. På plejehjemmet handler det lige så meget om adfærd blandt personalet som hos beboerne i forhold til energiforbrug.

Boligselskabet har fået etableret solceller på Kongshøj og Fælleshåb, sidstnævnte bebyggelse er ved at få installeret varmepumpeanlæg i samarbejde med Middelfart Kommune.
Boligselskabet ABCD har længe haft et projekt undervejs i forhold til energirenovering af Kongshøj plejecenter, men Middelfart Kommune har været tilbageholdende i fremdriften af dette. Lone meddeler dette videre til ejendomscentret.
Boligselskabet har haft og har fokus på at italesætte den enkeltes beboers rolle og dermed adfærd i forhold til energiforbrug i beboernyt m.m.

Boligselskabet er altid velkomne til at tage fat i Helene med input eller spørgsmål.

3. Drøftelse af materiale fra styringsdialogportalen

Af styringsrapporten fremgår, at der er konstateret tab tilbage til 2012, som ikke løbende er tabsbogført. Det drejer sig om 4,2 mio. for perioden på ca. 10 år. Dispositionsfonden dækker tabet. Konsekvenserne kan være mådehold i forhold til støtte til kommende større renoveringer i den enkelte afdeling. Organisationsbestyrelsen i ABCD følger tab nøje.

Boligselskabet ABCD har løbende fokus på effektivisering af driften bl.a. gennem udbud af forsikringer. Og afdelingen beliggende i Middelfart er markeret som grøn i forhold til styringsportalen effektivitetstal.

ABCD har fået indsigt i granskningsrapporterne. Organisationsbestyrelsen vil på den baggrund samt via markvandringer i afdelingen have fokus på det rette henlæggelsesniveau.

Middelfart Kommune har stor fokus på at mindske udgifter til tomgangsleje i ældreboligerne i Middelfart Kommune. Boligselskabet skal fortsætte med at give de personer i dag besked om ledige boliger, som de allerede gør i dag. Men i tilfælde af undren over at lejemål ikke bliver udlejet over længere tid, må boligselskabet gerne give Lone Damgaard besked herom.

Af revisionsprotokollen fremgår det bl.a. ønske om at få indført retningslinjer der sikrer, at der bliver foretaget en korrekt vurdering af, om udgiften er almindelig vedligeholdelse eller planlagt og periodisk vedligeholdelse og dermed kontering. Det er aftalt at denne revisionsbemærkning ved regnskab 2023 vil være væk.

Der er fortsat uoverensstemmelse i stamdata mellem landsbyggefonden (105 boliger) og styringsrapporten (103 boliger). Der er blevet rettet op på dette 1. oktober 2023.

4. Evt.

Ingen bemærkninger.

Mødedeltagere: Alex Gren Boligforeningen Lillebælt, Line Klelund Højsgaard Boligkontoret Danmark og Lone Damgaard Middelfart Kommune.

1. Hvad er Boligforeningen Lillebælt optaget af lige nu?

Under dette punkt deltog Jane Haugaard Bruun, ejendomschef og Henrik Louring teamleder for fritid og fællesskaber

Boligforeningen har i 2022 og vil også i 2023 have fokus på grønomstilling, hvordan opvarmes boligforeningens afdelinger, hvordan kan vi gå fra gas til fjernvarme/varmepumpe. Udnyttelse af solceller, der vil ske en afdækning af, om boligforeningen har nok ladestandere. Der vil være fokus på delebiler og deleværktøjer.
Boligforeningen er også optaget af at øge forskønnelsen og biodiversiteten i afdelingerne, der vil i 2023 forsøgt at søge fonde til kunst og sociale aktiviteter i afdelingerne.
I løbet af 2022 har man blandt afdelingsbestyrelser, viceværter drøftet biodiversitet og i 2023 vil der ske flere forsøg med at udbrede biodiversiteten.

Boligforeningen vil gerne bygge nye boliger i Middelfart Kommune, foreningen har konkrete forslag til mulige kommende byggerier i Ejby, byggerier som vil være med til at forskønne Ejby. Herudover ønsker Boligforeningen Lillebælt en dialog om at de kommende ønskede almene boliger ikke placeres på Tåruplundvej men i stedet på Tårupvej i Gelsted.

2. Gennemgang af dokumentationspakken

Boligkontoret Danmark har udført et flot arbejde med dokumentationspakken. Det er godt at se, at der relevante kommentarer fx ved afdelingers henlæggelser, fraflytninger som forklarer en afdelings benchmark eller et kritisk nøgletal.

Boligforeningen har løbende en afvejning mellem huslejeniveau, nok henlæggelser, lejemålets tilstand og genudlejning af lejemålet. Fx i afdeling 118, hvor det gælder om og at opnå en genudlejning af et lejemål.

Der er påbegyndt et arbejde med en bygningsgennemgang, som er en stor hjælp til at udarbejde 30 års planer. Enkelte afdelinger har fået en uvildig granskningsrapport af vedligeholdelsesplanerne, som vil kunne bruges i dialogen i en evt. revurdering af vedligeholdelsesplanerne.

Udgifter i forbindelse med istandsættelse ved fraflytning, her har der været flere lejemål, hvor der skulle sættes meget i stand for, at lejemålet fremstod nutidigt til genudlejning fx ved udskiftning af meget gamle køkkener.

I forhold til effektiviseringskravene og reducering af renholdelsesudgifterne har boligforeningen ændret på strukturen for viceværterne, for at optimere deres tid bedst muligt. Det er trådt i kraft 1/8 2022, så det er stadigvæk i opstartsfasen.

3. Evt.

Organisationsbestyrelsen har desuden fokus på størrelsen af midlerne i dispositionsfonden således, at der også er en reserve til brug for kommende renoveringer og uforudsete udgifter i forbindelse med nybyggeri.

Mødedeltager: Jacob Michaelsen, Claus Brandt fra FAB og Lone Damgaard fra Middelfart Kommune
Afbud: Jane Haugaard Bruun, Henrik Louring

1. Hvad fylder hos FAB?

Vores fælles projekt om et kommende generationsbofællesskab i Båring, hvad er processen for dette? Der blev på forårets fælles dialogmøde tilkendegivet fra borgmesteren, at projektet er vigtigt. Udfordringen for Middelfart kommunes planafdeling er, at den store byggeaktivitet i kommunen har resulteret i stor ventetid på nye lokalplaner, hvorfor tidshorisonten stadig er usikker. Lone vil videregive FAB’s store ønsker om at komme i gang internt.

FAB skal i gang med en ny strategi - en videreudvikling af deres nuværende strategi, https://fabbo.dk/strategi. Nye fokusområder bliver bl.a. mål for reducering af CO2 udledning, beboeradfærd, moderniseringen af forretningen, digitalisering.

FAB har stadig fokus på beboerdemokrati og rekruttering af beboer til afdelingsbestyrelser og udvikling af bestyrelsernes kompetencer.

FAB har positive forventninger til den kommende eksterne granskning af vedligeholdelses- og fornyelsesplaner i deres afdelinger. Det bliver forhåbentligt et godt dialogværktøj.
FAB er i færd med at forberede et større renoveringsprojekt af tag i afdelingen i Båring.

Der er stor opmærksomhed på Middelfart Kommunes udrulningsplaner for fjernvarme hos FAB’s beboere, som har gasfyr.

Det er intentionen at FAB’s driftsansatte samles på ”Gelstedhus” efter aftale med ejendomschef i Middelfart Kommune.

2. Vedligeholdsplan for bygningen på Egebo, pleje af grønne områder

Det er aftalt, at ejendomschef Jane Haugaard tager kontakt til mhp. at få forventningsafstemt, hvem står for pleje af hvilke områder, og at vi ikke gør det mere besværligt for hinanden som fx når el-lader standere opsættes, og ledning hakkes over til robotplæneklipper. Generelt er der et godt samarbejde omkring Egebo, men rart med en kommende forventningsafstemning.
FAB er i færd med at fundet en løsning sammen med deres vvs på udfordringer om legionella i lejemålene.

3. Gennemgang af dokumentationspakken

Af den fremsendte dokumentationspakke fremgår det,

• at afdelingerne beliggende i Middelfart Kommune generelt har en sund drift. Hvilket bl.a. kommer til udtryk i afdelingseffektiviseringstal ved, at der er to grønne afdelinger og 3 gule afdelinger. FAB som helhed har ingen røde afdelinger.
• vedligeholdelsestilstanden vurderes som tilfredsstillende.
• kritiske nøgletal vedr. fraflytningstal for afd. 52 Båring/Strib ungdomsboliger samt afd. 59 Egebo (plejecenter) er høje, hvilket skyldes beliggenhed og boligtype.

4. Evt.

Der er fra centralt hold øget fokus på tilsynet i kommunerne. KL vil arrangere tema-møder om tilsynet, og der kommer vejledning, der handler om styringsdialogerne. Det er KL og regeringen, der står for tiltagene, og det er endnu ikke endeligt besluttet, hvordan det bliver.

Mødedeltagere:

• Niels Bebe og Claus Olesen fra ABCD
• Lone Damgaard fra Middelfart Kommune

Ad1) Hvad er Boligselskabet ABCD optaget af?

Under punktet deltog ejendomschef Jane Haugaard Bruun

Boligselskabet ABCD har en god dialog med Middelfart Kommune i forhold til udskiftning af varmekilde på Fælleshåb. ABCD har fokus på bæredygtighed, men der kan opstå dilemmaer i forhold til økonomi.

Helhedsplanen i forhold til Kongshøj Plejehjem. Her mangler Boligselskabet ABCD en tilbagemelding fra Middelfart Kommune i forhold til tre ekstra boliger inden sagen kan komme videre til LBF. Lone rykker Mathias Lars Hornbæk for svar.

Æbleøvej i Båring her har der været iværksat et udbud af renovering af de små badeværelser pt. er der renoveret ét.

Boligselskabet ABCD er optaget af at få mulighed for at bygge flere almene boliger i Middelfart Kommune og har et ønske om at når nye boligudstykninger iværksættes at de også får mulighed for at byde ind med almene boliger.

I tilfælde af at Boligselskabet finder bygninger, arealer som de ønsker at købe, så er det aftalt - tag kontakt Lone Damgaard eller afdelingschef Karin Niemann-Christensen for at drøfte en videre proces.

Ad 2) Gennemgang af dokumentationspakken

Dejligt at se at det af styringsrapporten fremgår, at afdelingen er velfungerende.

Revisionen har i deres bemærkninger skrevet,

• at regnskabet pr. 30.september 2021 giver et retvisende billede.
• Afdelingen skal i næste regnskabsperiode have fokus på at almindelig vedligeholdelse og planlagt vedligeholdelse konteres korrekt.

Vedligeholdelsesplan og fremtidssikring af boliger

Granskningsrapporter

Landsbyggefonden har iværksat et arbejde med at opbygge et nyt digitalt alment bygningsregister i forbindelse med den eksterne granskningsopgave mv. Boligselskabet ABCD har endnu ikke fået besøg i den sammenhæng, men Boligselskabet ABCD vurderer, at deres fokus med at holde huslejeniveauet i ro som tidligere bliver svære fremover pga. inflation samt afledte udgifter i forbindelse med den nye granskningsopgave. Hvorfor de ser ind i højere huslejestigninger.

Fremtidssikring

Boligselskabet arbejder på at udskifte paraboler med fiber på Fælleshåb, og der vil løbende ske en udskiftning af køkkener i ældreboligerne på Kongsgårdsvej (kollektiv råderet).

Effektivisering

Aftale om effektivisering af de almene boligsektor 2021-2026 er stadig gældende. Selskabet har et effektivitetstal på 79 gul. I den første omgang har der været fokus på de oplagte ting og lidt til i form af sammenlægning af Nr. Aaby ældreboligselskab med øvrige boligselskaber. Og nu står selskabet i dilemmaet effektivisering set i forhold til serviceniveau – men der arbejdes fortsat med effektiviseringer. Som en del af Boligselskabet ABCD vækststrategi er ønsket om flere almene boliger for at skabe volumen i driften af de almene boliger.

Ad 3) Evt.

Der er et stærkt ønske fra ABCD om muligheden for at bygge flere almene boliger.